Prodáváte starší nemovitost? Těchto 9 věcí vás může připravit o statisíce!

S

Prodáváte starší nemovitost? Těchto 9 věcí vás může připravit o statisíce!

Prodej nemovitosti není jen o stanovení ceny a podepsání smlouvy. U starších domů je třeba být obzvlášť opatrný. Technický stav, historické souvislosti i právní závazky mohou hrát při převodu klíčovou roli. Tento průvodce vám pomůže vyhnout se chybám, které by mohly celý proces zkomplikovat.

1. Energetický štítek: povinnost, na kterou mnozí zapomínají

Ještě před zveřejněním inzerátu si ověřte, zda musíte doložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Ve většině případů to zákon vyžaduje – výjimky se týkají například rekreačních objektů, nemovitostí menších než 50 m² nebo staveb postavených před rokem 1947 bez zásadní rekonstrukce.

PENB vám zpracuje energetický specialista a jeho platnost je 10 let. Pokud však mezitím provedete rozsáhlejší úpravy (např. zateplení či instalaci solárních panelů), je nutné nechat zpracovat nový.

2. Znalecký posudek a inspekce: jistota pro obě strany

Stanovení ceny je zásadním krokem. Kromě běžného tržního odhadu se u starších nemovitostí doporučuje i znalecký posudek. Ten provádí soudní znalec a důkladně zkoumá technický stav budovy. Může vám pomoci lépe argumentovat při vyjednávání o ceně a zároveň odhalit skryté vady.

K tomu lze připojit i tzv. inspekci nemovitosti od certifikovaného inspektora. Ten identifikuje skryté technické nedostatky a poradí s jejich řešením. Službu mohou využít jak prodávající, tak kupující.

3. Skryté vady a právní odpovědnost

Mnoho prodávajících se snaží chránit formulací „prodává se, jak stojí a leží“. Jenže v případě nemovitostí to nestačí – kupující může i po letech žádat náhradu za skryté vady, pokud mu nebyly řádně sděleny. Výjimkou je pouze situace, kdy se kupující těchto práv výslovně písemně vzdá.

Právě proto je kvalitní znalecký posudek klíčový – pomáhá prodávajícím odhalit případné vady předem a předejít tak sporům a nákladným soudním tahanicím.

4. Památková ochrana a územní omezení

Starší domy mohou být součástí památkově chráněné zóny, případně podléhat ochraně přírody. Omezení se pak vztahují na rekonstrukci, změnu využití i samotné úpravy. Tyto informace je nutné zjistit u příslušného stavebního nebo památkového úřadu.

Prodávající by měl tuto skutečnost oznámit zájemci včas – zatajení může později vést ke zneplatnění smlouvy nebo dokonce k soudnímu sporu.

5. Věcná břemena a jejich vliv na prodej

Mnoho starších nemovitostí je zatíženo věcnými břemeny – ať už ve prospěch sousedů (například přístupová cesta), nebo institucí (např. inženýrské sítě). Existují i specifická břemena, jako je doživotní užívání, která mohou zásadně ovlivnit využitelnost nemovitosti.

Všechna břemena musí být zapsána v katastru nemovitostí a kupující by si je měl důkladně ověřit. Neškodí ani konzultace s právníkem, protože některé břemenné vztahy mohou být značně komplikované.

6. Restituční nároky: skrytá hrozba z minulosti

U některých starších nemovitostí hrozí, že se na ně vztahují nevypořádané restituční nároky. Ty mohou vyústit až v odebrání nemovitosti novému majiteli. Proto je vhodné ještě před podpisem smlouvy zkontrolovat nejen výpis z katastru, ale i záznamy z pozemkového úřadu.

Pečlivý kupující by měl tuto kontrolu provést za asistence realitního odborníka nebo právníka.

7. Demolice a novostavba? Ne vždy je to tak jednoduché

Někteří kupující plánují starší dům zbourat a na pozemku postavit nový. To je legitimní postup, ale vyžaduje vyřízení řady dokumentů – od žádosti o demolici přes souhlas sousedů až po projekt novostavby. Úřady často požadují i plán demolice a její odborné provedení specializovanou firmou.

Navíc u řadových domů či dvojdomků může být demolice velmi komplikovaná. Je proto nutné vše důkladně naplánovat a počítat s delší byrokracií než u klasické rekonstrukce.

8. Předkupní právo spoluvlastníků

Pokud je prodávající pouze částečným vlastníkem, měl by si ověřit, zda se na něj nevztahuje předkupní právo. Od roku 2020 sice bylo většinou zrušeno, ale výjimky zůstaly – např. u spoluvlastnictví vzniklého dědictvím (po dobu 6 měsíců) nebo u vztahů mezi vlastníky pozemků a staveb. Neznalost může vést ke zneplatnění převodu.

9. Odborná pomoc se vyplácí

Nejen prodávající, ale i kupující může využít služeb firem, které se specializují na posouzení technického stavu a navrhnou plán případné rekonstrukce. Například společnost Perlík projekce nabízí tyto služby v Praze a středních Čechách.

Závěr

Prodej staršího domu přináší mnoho specifik, která se u novostaveb neřeší. Právní, technické i stavební náležitosti mohou zásadně ovlivnit celý průběh prodeje. Proto doporučujeme nic nepodcenit – pečlivá příprava a odborná pomoc vám ušetří čas, nervy i peníze.